最近、資産運用のひとつとして「土地活用」への関心が高まっています。
特に、アパートやマンションのような大きな建物を建てるよりも、駐車場経営の方が始めやすいと注目されることが増えています。
では、実際に土地を購入して月極駐車場をつくった場合、どれくらいの費用がかかり、どのくらいで元が取れるのでしょうか。
今回は、私がシミュレーションした具体例をもとに、そのリアルな数字を見ていきます。
💰まずは土地購入にかかる初期費用
今回のシミュレーション条件は次の通りです。
- 土地価格：3,500万円
- 駐車台数：4台分
- 月額料金：3万円／台
- 照明なし（維持費を抑えるため）
- 管理は自分で行う（委託なし）
まず最初にかかるのは「土地代」ですが、それ以外にも購入に付随する諸費用があります。
具体的には以下のようになります。
| 費用項目 | 概要 | 概算金額 |
|---|---|---|
| 土地代 | 購入価格 | 3,500万円 |
| 登記費用 | 司法書士報酬・登録免許税 | 約20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3％程度 | 約73万円 |
| 仲介手数料 | （土地価格×3％＋6万円）＋税 | 約118万円 |
| 印紙税 | 売買契約書用 | 約1万円 |
| 駐車場舗装費 | アスファルト・ライン・車止めなど | 約60万円 |
| 看板・区画番号 | 目印や注意書きなど | 約5万円 |
これらを合計すると、約3,780万円ほどの初期費用になります。
やはり「土地を買う」となると、まとまった資金が必要です。
ただし、建物を建てる場合に比べると工事費は圧倒的に少なく、短期間で始められるのが駐車場経営の強みです。
🧾 維持費は意外と少ない
月極駐車場は、一度整備してしまえばランニングコストが非常に小さいのが特徴です。
今回の条件では、以下のような固定費が想定されます。
| 費用項目 | 年間金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約34万円 | 土地評価額の1.4％前後 |
| 清掃・雑草処理 | 約2万円 | 自主管理で対応 |
| 保険料 | 約1万円 | 土地賠償責任保険など |
年間の維持費は合計で約37万円程度。
照明や管理委託をしない場合は、ほとんど費用がかかりません。
この点が、建物系の不動産投資とは大きく違う部分です。
🚗 駐車場経営で得られる収入
駐車場の月額料金を1台3万円、4台分すべて契約が埋まっていると仮定します。
- 月収入：3万円 × 4台 ＝ 12万円
- 年間収入：12万円 × 12ヶ月 ＝ 144万円
ここから年間維持費の37万円を差し引くと、
手元に残る利益は 約107万円／年 となります。
📉 利回りと元本回収のシミュレーション
初期投資額が3,780万円、年間の純利益が107万円。
この場合の表面利回りはおよそ2.8％です。
利回り ＝ 年間利益 ÷ 初期費用 × 100
＝ 1,070,000 ÷ 37,800,000 × 100 ≒ 2.8％
そして、元本を回収するまでにかかる年数を計算すると――
3,780万円 ÷ 107万円 ＝ 約35年
となります。
つまり、この条件では35年ほどで元を取れる計算になります。
💡 不動産は「一攫千金」ではなく「資産形成」
数字だけ見ると、「利回り2.8％では少ない」と感じる人もいるでしょう。
確かに、株式や投資信託のように短期間で値上がり益を狙うタイプの投資ではありません。
しかし、駐車場経営の本質は「安定した資産運用」です。
- 空きが出ても大きな修繕費がかからない
- 建物を建てないので老朽化リスクが小さい
- 将来的に建築・売却への転用が容易
つまり、土地を長期で保有しながら、毎月一定のキャッシュフローを得るという戦略に向いています。
また、35年と聞くと長いように思えますが、
土地の資産価値自体はほとんど減らないため、
「元本回収後も、土地がそのまま残る」という点が大きな魅力です。
🌱 駐車場経営は“地味だが堅実”
今回のシミュレーションはあくまで一例です。
もし立地が駅近や商業地域であれば、月額料金を3万5千円〜4万円に設定できる可能性もあります。
その場合、回収期間は30年未満に短縮できます。
一方、郊外や住宅地では空き区画が出ることもあるため、
実際には「平均稼働率80〜90％」で考えておくのが現実的でしょう。
駐車場経営は派手さこそありませんが、
毎月安定した収益を得ながら、土地を将来の資産として保有できるという点で、
非常に堅実な選択肢と言えます。
🧭 まとめ：不動産は“難しくても、やってみる価値あり”
不動産購入というと、「難しそう」「専門知識が必要」と感じる人が多いかもしれません。
確かに登記や税金など手続きはありますが、
駐車場経営のようなシンプルな土地活用なら、管理の手間はほとんどありません。
今回の試算では、
- 初期費用：約3,780万円
- 年間利益：約107万円
- 元本回収：約35年
という結果になりました。
一見長い道のりのようですが、
35年後にもしっかり土地が残り、毎月安定した現金が入ってくる。
それは、老後の生活資金や次世代への資産として非常に価値のある形です。
「不動産は難しい」と感じていた人も、
まずは駐車場のような形からスタートしてみると、
投資の世界がぐっと身近に感じられるはずです。
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